2020年05月09日

ワンルームマンション投資のリスク

ワンルームマンション投資といえば、スルガ銀行と不動産業者が悪名高いです。全国あちこちにボコボコと2階建てのアパートや小規模マンションを建てて、まったく需要がなさそうな田舎のたんぼのど真ん中にもアパートを建てたりして一般人に売りつけていったのです。

一般財団法人 全日本任意売却支援協会
緊急取材「不動産業者に聞く!」 不動産業者とスルガ銀行の実態
https://ninbai-japan.or.jp/mansion_shueki/kaizanmondai

販売ノルマのために改ざんや偽装をしまくったスルガ銀行は論外ですが、アフターコロナ/with コロナ の世界でワンルームマンション投資はどうなるのでしょうか。

先日に知人から「ワンルームマンション投資」を検討したいと話がありましたので、以下のようにお伝えしました。(一部追記)
まず投資の大原則として、不動産でもなんでも「借金をして投資をすること」自体がものすごいリスクとなることを理解しなければならないでしょう。

ーーーーーーー
ワンルームマンションですが、絶対にやるべきではありません。これはもう、断言できます。
実際に、マンション投資で失敗をして身動きがとれなくなっている人をたくさん知っています。(直接の知り合いはほとんどいませんが)

業者のセールストークはどんな感じでしたか?

・低金利での借り入れが可能
・高い利回りが期待できる
・貯金だとまったく増えない
・不動産=資産

おそらくこんな感じではないでしょうか。
また、ざっと以下リスクがありますがちゃんと説明を受けられましたでしょうか?

・地震や火災
・保険コスト
・補修維持費
・税金
・空き部屋対策

「借金せずに全額自己資金でワンルームを1部屋買って、それを貸し出して家賃収入を得る」

というやり方もありますが、中古の安い物件でも300〜500万円はしますし、資産のほどんどを不動産現物で保有することになりますので、投資の鉄則であるリスク分散が難しくなり、その分だけリスクも増えてしまいます。

投資で成功を目指すならば、投資先の地域分散、カテゴリー分散(株、債券、不動産、預貯金、その他現物など)、通貨分散、タイミング分散が重要となります。

私は、不動産現物は絶対に買いません。
人口減少と地政学的リスクが多い日本ではリスクに見合ったリターンは得られないと考えています。
そして、良い物件(利回りが高くて空き部屋リスクが低い)は業者が占有しますので個人投資家やサラリーマンには決して回ってきません。

不動産分野は情報格差が非常に激しく、プロと素人との間の情報量、信頼性、新しさに大きな格差があり、一般的なサラリーマンが成功できる余地はほとんどありません。これが現実です。

それでももしどうしても不動産投資をされたいのでしたら、

・宅建1級を取得して自分自身がセミプロになる
・信頼できる不動産のプロと組んで取引する
・現物は買わずに小回りのきく不動産投資信託(REIT)を買う

が良いかと思います。

また、不動産価格の下落は「これから」やってきますので、もし買うとしても1年後でいいかと思います。

・不動産を手放す人が増えるのは景気悪化の初期ではなく中期から末期にかけてとなる
・不動産価格(下落)が反映されるのもその分遅くなる
・不動産取引そのものが時間がかかる

景気が下がって株価もさがって、世帯所得が減って税収も減って、そのあとに不動産が暴落する、という順番となります。

商業用不動産は、コロナ後の世界では需要大幅減となっているでしょう。
住宅用も、世帯所得が減っていき、学生も10〜20%くらい退学してしまう可能性がありますので長期での安定家賃収入はほぼ不可能かと思います。

*そもそも、日本は人口&労働力人口減です。

唯一、〇〇は政策の後ろ盾があり需要も長期で右肩上がりですので(以下、非公開)
ーーーーーーーー
posted by チームイワナ初代名誉会長 at 18:49| Comment(0) | 金融・経済・社会・資産運用 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前: [必須入力]

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: [必須入力]